Los plazos de las hipotecas para la adquisición de una vivienda han pulverizado todos los records y han alcanzado máximos históricos en el mercado español. Las causas son el incremento de los tipos de interés y el encarecimiento de la vivienda. Los consumidores que quieran pagar unas cuotas mensuales más cómodas se tendrán que hipotecar de por vida.
Según el Colegio de Registradores de la Propiedad, a finales de junio de 2006 la contratación media de una hipoteca era de 26 años y 10 meses, o sea, un incremento de 7 meses más que tres meses antes, en marzo. De hecho, hay comunidades que sobrepasan la duración media de 28 años, lo que lleva a deducir que hay consumidores que se hipotecan en más de 30 años.
En un año, la duración se ha alargado en 22 meses, después de haberse mantenido estable desde el 2003, como se puede observar en la siguiente tabla.
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CONTRATACIÓN MEDIA DE LAS HIPOTECAS |
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Año |
Amortización (número de años) |
Hipoteca (importe medio en euros) |
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1990 |
12 |
44.786 |
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1991 |
13 |
46.005 |
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1992 |
14 |
48.790 |
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1993 |
15 |
46.131 |
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1994 |
16 |
45.000 |
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1995 |
17 |
44.303 |
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1996 |
18 |
47.378 |
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1997 |
19 |
50.786 |
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1998 |
20 |
55.887 |
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1999 |
21 |
61.829 |
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2000 |
22 |
69.063 |
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2001 |
23 |
75.645 |
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2002 |
24 |
85.458 |
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2003 |
25 |
97.202 |
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2004 |
25 |
110.226 |
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2005 |
25 |
124.538 |
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2006 |
26 y 10 meses |
137.114 |
En los últimos 17 años analizados cabe resaltar el constante incremento del importe medio, en euros, que han registrado las hipotecas a partir de 1995. Desde 1990 hasta esa fecha las oscilaciones en la media de los préstamos hipotecarios habían llevado a igualar la cifra de ambos años, por encima de los 44.000 euros.
Carrera ascendente
Sin embargo, a partir de 1996 los incrementos son constantes y, sobre todo, en los últimos 6 años la carrera ascendente del importe medio de las hipotecas no baja de los 10.000 euros por año. De hecho, prácticamente en ese periodo se ha doblado la media de las hipotecas. En 2004, 2005 y 2006 los aumentos fueron de más de 13.000, más de 14.000 y casi 13.000 euros respectivamente.
A pesar de que entre 2003 y 2005 el número de años de amortización se mantuvo estable, lo cierto es que el fuerte incremento del precio de la vivienda ha sido uno de los factores determinantes en el aumento de los plazos de los préstamos hipotecarios.
La evolución del precio del metro cuadrado de los pisos se había encarecido de media en junio pasado un 6,3 por ciento con respecto a los doce meses anteriores, según certifican los datos de la obra nueva en el mercado español de la Sociedad de Tasación. Mientras que hacer una reforma integral de un piso es algo accesible, adquirir un piso nuevo se está convirtiendo cada vez en algo más complicado.
Encarecimiento de los tipos
El otro factor que ha jugado un rol concluyente en la fuerte aceleración en alza de los plazos de las hipotecas es, sin duda, el encarecimiento del precio del dinero. En poca más de un año los tipos de interés han subido por encima del 60 por ciento, o sea, han pasado del 2 por ciento al 3,25 por ciento.
Además, se esperan en los próximos meses nuevas alzas de los tipos, con lo que las cuotas mensuales o el plazo de contratación de los préstamos tenderán también a crecer. Así, a los consumidores no les queda otra alternativa, si quieren pagar unas cuotas más o menos asequibles, que alargar el crédito en el tiempo.
Madrid (28 años y 6 meses), Cataluña (28 años y 1 mes) y las Islas Baleares (27 años y 6 meses) son las comunidades autónomas del Estado que registran la duración media más grande de las hipotecas.
En el otro extremo, Asturias, el País Valenciano, y Castilla y León son las comunidades donde la contratación de los préstamos se realiza en un plazo de tiempo más corto.
Alargar cuota, la trampa
La Asociación Hipotecaria Española viene a desmontar el tópico, extendido entre los consumidores, de que la subida de los tipos se puede compensar en la cuota con una extensión del plazo de la amortización de la hipoteca.
Según esta asociación, que agrupa a la mayoría de entidades financieras del Estado, la duración máxima de la financiación no debe exceder nunca los 20 años. A partir de este plazo no se producen descensos significativos en las cuotas mensuales.
En un contexto de tipos de interés bajos, al mismo tiempo, se producen disminuciones de las cuotas por encima incluso de los 30 años.
“El capital a devolver acaba repartiéndose entre muchas más cuotas mensuales y el ahorro en cada cuota ya no es significativo” dicen los expertos. “Pero el préstamo acaba penalizado por el pago de los altos intereses” añaden las mismas fuentes financieras.
